Як продати свою нерухомість
Усі тонкощі продажу вашої квартири
Найпоширенішим видом угод з нерухомістю є продаж на ринку. Власник квартири, зацікавлений у продажу своєї нерухомості, розміщує оголошення у брокера, брокер виставляє угоду на загальний огляд, на сучасному конкурентному ринку починається війна торгів, і контракт зазвичай дістається тому, хто запропонує найвищу ціну. Рідкіснішим типом угоди є продаж квартир у Києві поза ринком, коли власник квартири, зацікавлений у продажу своєї власності, робить це без допомоги брокера.
Якщо ви є інвестором, який бажає розширити свій портфель нерухомості, для пошуку найкращої угоди зосередьтеся на можливостях поза ринком. Це правда, що можливість на ринку набагато легше знайти. Однак через те, що брокер веде активний маркетинг, війна торгів, що триває, призведе до штучно завищеної ціни продажу. Навпаки, можливості поза ринком знайти складніше, але фінансові переваги придбання квартири безпосередньо у власника варті витраченого часу.
Якщо власник може отримати вищу ціну продажу, розмістивши свою квартиру в агента, здоровий глузд підказує, що він не захоче продавати її поза ринком. Однак, минаючи брокера та продаючи квартиру безпосередньо покупцеві, власник квартири отримує три основні переваги. Розуміючи ці вигоди, ви, покупець, можете поставити себе в найкраще становище для переговорів із чистими намірами — оскільки обидві сторони отримають вигоду від угоди — і що краще ви зможете донести ці вигоди до продавця, то більше у вас шансів укласти контракт.
Вищий прибуток
Перша перевага, яку отримує власник квартири, продаючи свою власність поза ринком, полягає в тому, що він отримує вищий прибуток. Це пояснюється економією коштів, пов’язаною з відмовою від послуг брокера.
Як правило, під час угоди з нерухомістю продавець несе відповідальність за оплату послуг брокера. Брокер, який веде лістинг, бере від 2% до 6% від ціни покупки. Ба більше, розміщення оголошення на ринку підвищує ймовірність того, що покупця представлятиме брокер, який бере таку саму плату. У разі продажу квартири за 5 мільйонів доларів продавець втратить від 200 000 до 600 000 доларів чистого прибутку.
Але, купивши квартиру поза ринком, продавець виграє, заощадивши від 4 до 12% від кінцевої ціни продажу.
Швидше закриття угоди
Коли власник зацікавлений у продажу нерухомості, не варто автоматично вважати, що його основний мотив — заробити якомога більше грошей. Якщо власник перебуває у важкій ситуації, яка може бути спричинена простроченими податками чи іпотечними платежами, численними виселеннями, низькою заповнюваністю, відкладеним обслуговуванням або безліччю інших причин, його основний інтерес може полягати в тому, щоб якомога швидше звільнитися від власності. Навіть якщо вони не перебувають у скрутному становищі, швидше закриття угоди означає, що вони швидше отримають свої гроші, які потім зможуть використати для інших цілей.
Якщо власник квартири звертається до брокера, то брокер повинен скласти меморандум про пропозицію (МП). МП являє собою докладний звіт, у якому викладається важлива інформація про багатоквартирний будинок — фінансові показники, інформація про субринок, конкурентний аналіз і багато іншого, — на підготовку якого можуть піти тижні, а то й місяці. Крім того, часовий горизонт збільшується у разі проведення конкурсних торгів. Тоді контракт може бути укладений із покупцем, який з тих чи інших причин відмовиться від угоди.
Замість того щоб чекати, поки їхній брокер завершить МП, а також щоб уникнути інших потенційних часових витрат, власник може продати квартиру поза ринком. Вони надішлють свій список орендної плати та витрати за 12 місяців покупцеві, який зможе швидко провести андеррайтинг угоди та подати пропозицію, прискоривши дату закриття угоди.
