Особливості укладення договору оренди

Загальні положення орендних операцій

Оформлення договору оренди

Загальні положення договору оренди

Істотні умови договору оренди

Об'єкт оренди

Строк оренди

Орендна плата

Інші істотні умови

Права та обов'язки орендодавця

Права та обов'язки орендаря

Умови дострокового розірвання договору

Зразок договору підряду

Документи

 

Загальні положення орендних операцій

Договори оренди укладаються під час оформлення різних орендних операцій – господарських операцій з надання майна в користування іншим фізичним або юридичним особам за плату на визначений строк.

Орендні (лізингові) операції здійснюються у вигляді оперативного, фінансового, зворотного лізингу (оренди), оренди житла з викупом, оренди земельних ділянок, транспортних засобів, будівель, зокрема житлових приміщень.

Найпоширенішими в господарській діяльності підприємств і підприємців є оперативна оренда нерухомості (будівель, приміщень, споруд) і транспорту, а також фінансовий лізинг.

Оперативна оренда – це засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендарю для здійснення підприємницької або іншої діяльності.

Основна відмінність фінансового лізингу від оперативної оренди полягає в тому, що майно зазвичай виготовляється на замовлення лізингоодержувача (орендаря) і після закінчення дії лізингового договору переходить у його власність.

Ознаки фінансового лізингу такі:

• орендар отримує право власності на орендований актив після закінчення строку оренди;
• орендар має можливість і намір придбати об'єкт оренди за ціною нижчою за його справедливу вартість на дату придбання;
• строк оренди становить більшу частину строку корисного використання (експлуатації) об'єкта оренди;
• теперішня вартість мінімальних орендних платежів із початку строку оренди дорівнює або перевищує справедливу вартість об'єкта оренди;
• майно, що передається у фінансовий лізинг, виготовлене на замовлення лізингоодержувача (орендаря) і після закінчення дії лізингового договору не може бути використане іншими особами через його технологічні та якісні характеристики.

Ознаки оперативної оренди:

• після закінчення строку оренди предмет оперативної оренди повертається орендодавцю;
• орендар не має наміру придбавати об'єкт оренди;
• порівняно невеликий строк оренди порівняно зі строком корисного використання об'єкта;
• вартість мінімальних орендних платежів не перевищує справедливу вартість об'єкта оренди;
• орендований об'єкт не має особливостей або характеристик, що дозволяють лише орендарю використовувати його без витрат на модернізацію, модифікацію, дообладнання.

Оформлення договору оренди

Юридичне оформлення оренди майна передбачає укладення договору оренди в письмовій формі. Порядок передання орендодавцем орендарю майна в тимчасове користування за плату врегульовано і ЦКУ, і ГКУ. Причому в ГКУ йдеться про оренду майна у сфері господарювання. Зокрема в частині шостій ст.283 ГКУ зазначено таке: «до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом».

Положення майнового найму (оренди) закріплено в главі 58 ЦКУ «Найм (оренда)». Причому поняття оренди та майнового найму вживаються в цьому кодексі як ідентичні. Тому під час укладення договору оренди майна слід керуватися нормами зазначеної глави ЦКУ. Поняття «договір найму» та «договір оренди» на практиці вживаються в одному значенні залежно від сфери застосування.

Договір найму (оренди) є двосторонньо-зобов'язальним, консенсуальним і оплатним.

Загальні положення договору оренди

За договором оренди орендодавець передає або зобов'язується передати орендарю майно в користування за плату на визначений строк (ст.759 ЦКУ).

Головною особливістю договору оренди та його відмінною рисою від інших видів договорів є передання майна в тимчасове користування, а не у власність. Орендар не стає власником майна, як, наприклад, за договором поставки. Після закінчення строку оренди орендар повинен повернути саме майно, взяте в оренду, а не аналогічне, як, наприклад, за договором позики.

Сторонами в договорі оренди є орендодавець – суб'єкт, який здає майно в оренду, і орендар – суб'єкт, який його орендує.

Право передання майна в оренду за ЦКУ надано власнику або особі, якій належать майнові права, а також особі, уповноваженій на укладення договору найму. Власниками майна можуть виступати фізичні та юридичні особи, підприємці, державні й муніципальні органи, різні організації, об'єднання тощо. Повноваження на укладення договору найму мають підтверджуватися довіреністю або відповідним договором (наприклад, договором доручення).

Дуже важливо перед підписанням договору оренди нерухомості, особливо на тривалий строк, перевірити повноваження орендодавця та його право на нерухомість, щоб не виявилося, що укладено договір суборенди з орендарем, який сам орендує приміщення в безпосереднього власника. При суборенді багато залежить від умов договору між первісним орендарем і власником майна. Якщо в цьому договорі прямо висловлено згоду власника на суборенду (або коли така згода оформлена в окремому документі), у суборендаря є певні гарантії. В іншому разі існує ризик втратити право на оренду, якщо, наприклад, суд визнає основний договір оренди недійсним через те, що він підписаний неуповноваженою особою. Якщо ж суборенду прямо заборонено, суборендаря можуть у будь-який момент попросити повернути майно.

Щоб уникнути цього, необхідно перевірити всі документи, що підтверджують право орендодавця на майно, яке здається в оренду. Це право підтверджується інформаційною довідкою з Держреєстру речових прав на нерухоме майно (https://kap.minjust.gov.ua/). Довідка також містить дані про наявність (відсутність) обтяжень на приміщення, таких як іпотека (застава на забезпечення кредиту), арешт, оренда, сервітут. Обов'язково необхідно включати до договору оренди пункт, за яким орендодавець зобов'язаний попереджати орендаря про наявність обтяжень.

Також варто перевірити свого контрагента за договором: запросити в нього копії установчих документів і звірити їх з випискою з Єдиного держреєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців (безоплатний пошук даних можна здійснити на сайті Мін'юсту за адресою: https://usr.minjust.gov.ua/ua/freesearch). Під час укладення договору суборенди необхідно перевіряти як безпосереднього контрагента, так і орендодавця – власника майна, запросивши копії основного договору оренди та переконавшись, що орендодавець надав письмову згоду на суборенду. Важливо також перевірити строк оренди за основним договором: він не повинен закінчуватися раніше, ніж строк дії договору суборенди.

Істотні умови договору оренди

Відповідно до ЦКУ та ГКУ зміст договору становлять його умови, зафіксовані в пунктах договору, що визначаються сторонами та, згідно із законодавством, є обов'язковими для конкретних видів договорів. Такі умови називаються істотними, тобто такими, без яких договір вважатиметься недійсним.

Істотними умовами договору оренди, згідно зі ст.284 ГКУ, є:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір оренди;
• орендна плата з урахуванням її індексації;
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Також істотними умовами договору оренди будуть будь-які інші умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (ст.638 ЦКУ і ст.180 ГКУ).

Умови, зафіксовані в договорі оренди, зберігають свою силу протягом усього строку дії договору. Вони зберігаються також і в разі, якщо після його укладення законодавством установлено правила, що погіршують становище орендаря. Це положення захищає права орендаря, так само як і умова про те, що навіть реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

Об'єкт оренди

Насамперед у договорі оренди майна, як і в будь-якому іншому виді договорів, має бути зазначено предмет договору, тобто об'єкт оренди: його назва, вид, розмір та інші характеристики. Якщо це об'єкт нерухомості, зазначається площа й адреса розташування, за потреби додається план приміщення, опис технічного стану тощо. Відображається мета запланованого використання приміщення.

Предметом договору оренди може бути річ, яка визначена родовими ознаками та зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (інакше кажучи, неспоживна річ). Згідно зі ст.179 ЦКУ річчю є предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов'язки. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також розташовані на них об'єкти, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни їх призначення. Рухомими речами є речі, які можна вільно переміщати у просторі (ст.181 ЦКУ).

Об'єктами оренди у сфері господарювання згідно з частиною третьою ст.283 ГКУ можуть бути:

• державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщено об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;
• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);
• інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання.

Зазначаючи характеристики предмета договору оренди, орендодавець зобов'язаний описати його стан. Орендар має право вимагати надання майна в тому стані та комплектності, які зафіксовані в договорі або спеціальних додатках до нього.

Частою помилкою орендарів торговельних або офісних приміщень у великих торговельних чи бізнес-центрах є те, що вони не вимагають від орендодавця план приміщення, на якому позначено об'єкт оренди. Найчастіше цей план оформлюється як додаток до договору, який сторони не підписують. У договорі часто зазначається загальна площа орендованого приміщення без уточнення її складових (підсобних приміщень), вартість оренди яких значно дешевша за торговельні. Згодом це призводить до спорів з орендодавцем щодо розміру орендної плати. Щоб уникнути цього, необхідно запросити в орендодавця інвентаризаційні та правовстановлюючі документи, на підставі яких визначається площа торговельної зали, – техпаспорт на нежитлове приміщення, плани, експлікації, схеми тощо. В інтересах орендаря зробити копію плану, заштрихувати на ній орендоване ним приміщення, підписати цей документ і отримати підпис орендодавця.

Орендодавець зі свого боку повинен попередити орендаря про специфічні особливості майна та наслідки поводження з ним (якщо такі є), а також про можливість його пошкодження під час використання. Водночас обов'язок перевірити якість орендованого майна під час передання його в оренду покладено на орендаря, отже, якщо він своєчасно не виявить у ньому недоліків, вважається, що майно передано йому в належному стані.

Згідно зі ст.767 ЦКУ орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про недоліки майна, що передається в оренду, інакше він несе відповідальність за виявлені дефекти наданого в оренду майна як за неналежне виконання зобов'язання. Орендар повинен у присутності орендодавця уважно оглянути майно, що передається в оренду, для виявлення явних дефектів, інакше, якщо вони не будуть зазначені в договорі та акті приймання-передачі, вважається, що майно передано в належному стані.

Орендар, який підписав договір оренди та виявив невідповідність майна заявленому в договорі стану, має право не лише відмовитися від договору, а й стягнути з недобросовісного орендодавця збитки, понесені внаслідок його невиконання.

Недоліками вважаються дефекти майна, що створюють перешкоду його нормальній експлуатації. При цьому зазначені в договорі дефекти майна недоліками не вважаються. Так, наприклад, надання в оренду приміщення, що потребує капітального ремонту, вважається правомірним, якщо орендодавець зазначив це в договорі.

Якщо орендодавець не знав про недоліки майна, що перешкоджають повноцінному його використанню, він усе одно несе за них відповідальність. Так, ст.768 ЦКУ дозволяє орендарю вимагати безоплатного усунення виявлених недоліків, зменшення орендної плати, відшкодування витрат на їх усунення або навіть розірвання договору з відшкодуванням шкоди. При цьому орендодавець має право обрати один із можливих варіантів вирішення такої ситуації.

Якісний стан майна відображається в актах приймання-передачі, які є обов'язковими під час передання в оренду будівель, приміщень або їх окремих частин. Тому в договорі обов'язково має бути зазначено, що об'єкт оренди передається орендарю згідно з актом приймання-передачі. Повернення об'єкта оренди також оформлюється актом приймання-передачі. Ці акти є невід'ємною частиною договору оренди.

Саме з дати підписання акта приймання-передачі починається обчислення строку оренди.

Строк оренди

Строк оренди визначається за погодженням сторін. Однак, якщо його не буде встановлено сторонами в договорі, договір вважатиметься укладеним на невизначений строк. Такий договір розривається за ініціативою однієї зі сторін шляхом письмового попередження про це іншої сторони в строк не менше ніж за три місяці до передбачуваної дати припинення договору (за погодженням сторін цей строк може бути збільшено).

Якщо ж у договорі буде встановлено конкретний строк оренди, то за відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Щодо окремих видів майна ЦКУ містить спеціальні вимоги щодо укладення договору оренди. Так, згідно зі ст.793 і ст.794 ЦКУ договір оренди будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини строком на три роки і більше має бути нотаріально посвідчений, а право оренди за ним підлягає державній реєстрації.

Водночас у ГКУ відсутня вимога щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договорів оренди нерухомості та державної реєстрації права оренди за ними. У зв'язку з цим можуть виникнути питання, зокрема, чи поширюється на суб'єктів підприємництва, основним видом господарської діяльності яких є надання нерухомості в оренду, норма ЦКУ щодо обов'язкового нотаріального посвідчення та державної реєстрації в разі, якщо строк оренди за договором становить понад три роки, а також чи можна в цьому випадку керуватися нормами ГКУ про оренду, що не містять зазначеної вимоги.

Незважаючи на те, що предметом регулювання ЦКУ є цивільні відносини, а саме особисті немайнові права та майнові відносини громадян, у цьому випадку вимог ст.793 і ст.794 ЦКУ необхідно дотримуватися.

ГКУ регламентує господарську діяльність суб'єктів підприємництва. І цілком логічно, що під час здійснення такого виду діяльності, як надання нерухомості в оренду, слід звертатися до норм цього Кодексу, що регулюють оренду нерухомості, а саме до параграфа 5 "Оренда майна та лізинг". Але положення цього кодексу щодо орендних операцій мають застосовуватися з урахуванням відповідних норм ЦКУ.

Орендна плата

Окрему увагу в договорі слід приділити орендній платі. Орендна плата – це фіксований платіж, що сплачується орендарем орендодавцю незалежно від результатів своєї господарської діяльності.

Передання майна в користування може здійснюватися лише на платній основі незалежно від того, у чиїй власності перебуває майно і хто буде орендарем. Це зумовлено загальними вимогами цивільного законодавства, що регулюють питання майнового найму (оренди). Так, у ст.759 ЦКУ зазначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно в користування за плату на визначений строк. Тому умова внесення плати за користування майном має бути обов'язково відображена в договорі оренди.

Залежно від того, у чиїй власності перебуває майно, що передається за договором оренди, визначається механізм розрахунку орендної плати. Якщо об'єктом оренди є, наприклад, нерухоме майно, що перебуває у приватній власності, розмір орендної плати може встановлюватися сторонами на власний розсуд. У разі ж оренди державного або комунального майна розмір орендної плати розраховується за спеціальною методикою, затвердженою КМУ.

Орендна плата фіксується в договорі та сплачується в грошовій одиниці України – гривні, оскільки згідно зі ст.524 і ст.533 ЦКУ зобов'язання має бути виражене та виконане в гривнях (ст.762 ЦКУ дозволяє плату за оренду вносити за домовленістю сторін і в натуральній формі). При цьому згідно з частиною другою ст.524 ЦКУ сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов'язання в іноземній валюті, що означає, що в довгострокових договорах, до яких належить і оренда нерухомості, одночасно з вираженням зобов'язання в національній валюті України можна зазначати його еквівалент в іноземній валюті (доларах США, євро тощо). Але сплачуватися орендна плата має лише в гривнях, оскільки згідно з частиною другою ст.533 ЦКУ «якщо в зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті в гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлено договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом».

Крім того, сторони в договорі можуть передбачити періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати (частина третя ст.762 ЦКУ). Перегляд орендної плати можливий у разі зміни вартості будь-яких платежів не з вини сторін. У цьому випадку необхідно укласти додаткову угоду, що має бути зафіксовано в договорі.

Індексація орендної плати є однією з істотних умов договору оренди згідно зі ст.284 ГКУ, тому щоб уникнути визнання договору оренди неукладеним (згідно зі ст.180 ГКУ), слід обов'язково передбачати індексацію орендної плати, зокрема й у договорах, у яких сума орендної плати виражена в еквіваленті іноземної валюти.

ЦКУ передбачено, що орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо можливість користування майном значно знизилася не з його вини (частина четверта ст.762 ЦКУ). При цьому зменшення орендної плати має бути пропорційним зниженню корисних властивостей об'єкта оренди. Якщо ж з причини, що не залежить від орендаря, він взагалі не міг використовувати майно за призначенням, орендар звільняється від сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло використовуватися (частина шоста ст.762 ЦКУ).

Обов'язково в договорі зазначаються періодичність і строки внесення орендної плати. Якщо в договорі періодичність сплати оренди не встановлена, вона має вноситися щомісяця (частина п'ята ст.762 ЦКУ).

Інші істотні умови

Для відображення в договорі таких істотних умов, як порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу, можна зазначити, що амортизаційні відрахування використовуються орендодавцем на власний розсуд. Відновлення орендованого майна, як правило, здійснюється шляхом проведення капітальних ремонтів орендодавцем за власний рахунок (періодичність встановлюється за домовленістю сторін) і поточних ремонтів (за потреби) орендарем за власний рахунок. При цьому в договорі слід зазначити, що за період проведення орендодавцем капітальних ремонтів будівлі (приміщення) орендар не вносить орендну плату, оскільки фактично не використовує об'єкт оренди.

Істотні зміни об'єкта оренди (тобто реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна) орендар має право здійснювати лише за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором, за рахунок власних коштів. Якщо такі поліпшення можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди, орендар має право залишити їх за собою. Якщо поліпшення орендованого майна, зроблені за згодою орендодавця, неможливо відокремити від майна без завдання йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати орендарю вартість здійснених витрат, якщо інше не передбачено договором. Вартість поліпшень, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Права та обов'язки орендодавця

За договором оренди нерухомого майна орендодавець зобов'язаний:

1. Передати орендарю об'єкт оренди у стані, що відповідає умовам договору, з моменту підписання акта приймання-передачі. У момент передання орендодавець повинен ознайомити орендаря з наявними дефектами (недоліками) об'єкта оренди.
2. Повідомити орендаря про права третіх осіб на об'єкт оренди. Якщо об'єкт оренди перебуває, наприклад, у заставі або в оренді в орендодавця, останній повинен поінформувати про це орендаря, інакше правомірною буде вимога про зменшення орендної плати.
3. Проводити за власний рахунок капітальний ремонт об'єкта оренди для підтримання його у стані, придатному до використання. У разі внесення цих зобов'язань до договору необхідно зазначити періодичність проведення капітального ремонту. Якщо визначитися з періодичністю складно, можна оперувати поняттям «розумного строку».
4. Надати орендарю (як наймачу, який має переважні права) за його бажанням об'єкт оренди після закінчення строку оренди на новий строк. У цій умові слід передбачити строк, протягом якого орендар повинен повідомити орендодавця про своє бажання продовжити строк оренди. Повідомлення має бути здійснене до закінчення строку оренди.

Орендодавець не зобов'язаний відшкодовувати орендарю вартість здійснених без його згоди поліпшень, які не можна відокремити від об'єкта оренди.

Орендодавець має право вимагати:

• розірвання договору в разі використання орендарем об'єкта оренди не за цільовим призначенням або якщо орендар не сплачує орендну плату протягом трьох місяців поспіль;
• відшкодування завданої об'єкту оренди шкоди, якщо це сталося з вини орендаря.

Права та обов'язки орендаря

Орендар за договором оренди нерухомого майна зобов'язаний:

1. Використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням. Зокрема, якщо приміщення орендовано для здійснення підприємницької діяльності, його не можна переобладнувати під житлове та використовувати для проживання.
2. Берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню чи пошкодженню. Для цього орендарю необхідно проводити поточний ремонт майна, умови проведення якого обов'язково мають бути прописані в договорі. Щоб уникнути ситуації, коли, на думку орендодавця, орендар довів майно до передаварійного стану через несвоєчасно проведений поточний ремонт (і, як наслідок, вимагатиме розірвання договору), у договорі необхідно уточнити поняття "своєчасне здійснення поточного ремонту". Таке уточнення в договорі може бути сформульовано так: «Поточний ремонт приміщення здійснюється орендарем своєчасно, у міру виявлення дефектів, тобто у разі фактичного погіршення техніко-експлуатаційних характеристик, зафіксованих в акті обстеження приміщення».

   Капітальний ремонт зазвичай проводиться орендодавцем, але такий обов'язок може бути покладено й на орендаря, якщо це окремо зафіксовано в договорі.

3. Своєчасно сплачувати орендну плату в строки, передбачені договором. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкта оренди.
4. Відшкодувати орендодавцю вартість орендованого майна в разі його знищення або псування з його вини.
5. Погоджувати з орендодавцем план перебудови (перепланування) приміщення, що проводиться за його ініціативою. У разі внесення до договору цього пункту передбачається, що план перебудови (перепланування) приміщення підписується обома сторонами та є невід'ємною частиною договору.
6. Не здавати майно в суборенду без спеціального дозволу орендаря.
7. Повернути орендодавцю після закінчення строку договору об'єкт оренди у стані, в якому його було отримано з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому в договорі.
8. Сплатити орендодавцю неустойку в розмірі подвійної плати за користування майном за несвоєчасне його повернення у строк, зазначений у договорі.

До прав орендаря належать:

1. Переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди (укладення договору оренди на новий строк). Це означає, що якщо до закінчення строку договору орендар повідомить орендодавця про своє бажання продовжити строк оренди, це бажання має бути задоволене навіть за наявності кількох претендентів. Однак, якщо сторони під час укладення нового договору оренди не досягнуть згоди щодо плати та інших умов договору, орендар втрачає своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк.
2. Використання орендованого приміщення протягом повторного строку оренди, якщо орендодавець протягом одного місяця з моменту закінчення строку оренди не вимагав передання приміщення.
3. Вимога відшкодування шкоди від орендодавця, завданої несвоєчасним наданням об'єкта оренди.
4. Отримання від орендодавця інформації про права третіх осіб на об'єкт оренди.
5. Ініціювання внесення змін до договору у зв'язку з неналежним виконанням орендодавцем своїх зобов'язань за договором.
6. Проведення капітального ремонту із зарахуванням його вартості в рахунок сплати орендної плати, або право вимоги від орендодавця відшкодування вартості ремонтних робіт, у разі якщо стан об'єкта оренди потребує капітального ремонту, а орендодавець відмовляється його провести. У цьому випадку також можлива вимога відшкодування шкоди та розірвання договору.
7. Вилучення поліпшень об'єкта оренди, які можуть бути без шкоди для нього відокремлені, якщо такі поліпшення здійснювалися з дозволу (згоди) орендодавця. Стаття 778 ЦКУ дозволяє орендарю поліпшити річ, що є предметом договору оренди, лише за згодою орендодавця. Якщо ж поліпшення можуть бути відокремлені від об'єкта оренди (тобто є фізично відокремлюваними) без його пошкодження, то в такому разі орендар має право їх вилучити. Якщо ж орендар перед здійсненням поліпшення речі (об'єкта оренди) отримав попередню згоду орендодавця, то він матиме право на відшкодування вартості здійснених витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю (об'єктом оренди).

Умови дострокового розірвання договору

Вимагати розірвання договору оренди може як орендодавець, так і орендар (ст.783 - 784 ЦКУ).

Зокрема, орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди у випадках, якщо орендар:

• користується майном усупереч договору або призначенню майна;
• без дозволу орендодавця передав майно в користування іншій особі;
• своєю поведінкою створює загрозу пошкодження майна;
• не розпочав капітальний ремонт речі (об'єкта оренди), якщо на нього було покладено такий обов'язок.

Крім того, орендодавець має право відмовитися від договору оренди та вимагати повернення об'єкта оренди, якщо орендар протягом трьох місяців поспіль після закінчення строку платежу не сплачує орендну плату. При цьому договір вважатиметься розірваним з моменту отримання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору. Якщо орендар не звільнить орендований об'єкт, орендодавець може звернутися до суду з позовом про розірвання договору оренди та виселення орендаря через несплату ним орендної плати протягом трьох місяців поспіль після закінчення строку платежу. При цьому навіть якщо орендар внесе відповідну суму орендної плати, суд може ухвалити рішення про розірвання договору оренди.

Орендар має право пред'явити в суді вимогу про дострокове розірвання договору, якщо об'єкт оренди з причин, що від нього не залежать, виявиться у стані, непридатному до використання. За ініціативою орендаря договір розривається також у разі, якщо орендодавець передав майно в стані, що не відповідає умовам договору, а також якщо орендодавець не проводить капітальний ремонт об'єкта оренди, що передбачено договором. Щоб уникнути непорозумінь із цього питання, у договорі обов'язково має встановлюватися строк проведення капітального ремонту.

Це загальна умова, передбачена ст.776 ЦКУ. Якщо договором строк не встановлено, то капітальний ремонт має бути проведено в розумний строк (законодавчо не визначається). У зв'язку з цим у договорі слід зазначити, що «у разі необхідності проведення капітального ремонту сторони зобов'язуються встановити конкретні строки виконання ремонтних робіт у додатковій угоді до договору, що є його невід'ємною частиною».

Незалежно від причини та способу припинення договору оренди орендар, відповідно до ст.785 ЦКУ, повинен негайно повернути орендодавцю річ (об'єкт оренди) у тому стані, в якому він її отримав, з урахуванням нормального зносу або у стані, обумовленому в договорі. У разі якщо орендар не виконає вищезазначене зобов'язання, орендодавець за законом має право вимагати від орендаря сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування річчю (об'єктом оренди) за час прострочення. Тому ЦКУ передбачає під час повернення об'єкта оренди нерухомого майна складати та підписувати акт приймання-передачі.

Сторони договору оренди можуть установити будь-які інші підстави для його дострокового розірвання. Наприклад, орендодавець може запропонувати внести до договору положення про право відмовитися від договору, якщо орендар не вносить орендну плату протягом одного місяця. Чим це загрожує орендарю? Недобросовісний орендодавець може під надуманим приводом ухилитися від отримання орендної плати, представивши це згодом як порушення умов договору, і вимагати його розірвання.

Зразок договору підряду

Див. Зразок договору оренди.

Документи

1. Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV (ЦКУ);
2. Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV (ГКУ);